W Ziefen sąd kantonalny uznał sprzedaż i budowę za osobne

Podatek od przeniesienia własności działek w Ziefen obejmował także domy, które powstały dopiero później. Sąd kantonalny uznał pod koniec 2025 roku, że sprzedaż gruntu i późniejsza budowa były w tym przypadku oddzielnymi transakcjami.

Sprawa zaczęła się od trzech działek o łącznej powierzchni 2300 metrów kwadratowych. Trzej członkowie jednej rodziny odziedziczyli je w Ziefen, miejscowości liczącej 1800 mieszkańców, a następnie sprzedali w listopadzie 2022 roku.

Na rachunek za podatek czekali prawie rok. W październiku 2023 roku administracja podatkowa naliczyła podatek nie tylko od sprzedanego gruntu, lecz także od budynków, których w chwili sprzedaży jeszcze nie było. Rodzina zapłaciła podatek dotyczący działek, a część odnoszącą się do domów zakwestionowała.

Urząd połączył sprzedaż gruntu z budową

Podatek od przeniesienia własności pobiera kanton albo gmina, a jego wysokość wynosi zależnie od miejsca od 1 do 3 procent ceny zakupu. W Bazylei-Okręgu płacą go po połowie kupujący i sprzedający. W wielu innych kantonach całość obciąża kupującego.

Ten podatek dotyczy samego przejścia prawa własności. Różni się od podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości, który obejmuje zarobek uzyskany przy transakcji.

Administracja podatkowa uznała, że sprzedaż działek i umowa dotycząca budowy domów były ze sobą powiązane. Według jej kierownika bez sprzedaży gruntu późniejsza budowa nie mogłaby dojść do skutku, dlatego oba elementy należało rozliczyć razem. Taka praktyka miała wynikać z orzeczeń stosowanych od kilku dekad.

W trakcie postępowania urząd wpisał do księgi wieczystej ustawowe prawo zastawu. Daje ono kantonowi zabezpieczenie na nieruchomości, gdy podatek pozostaje nieopłacony. W małej miejscowości informacja szybko się rozeszła, a rodzina twierdziła, że ucierpiała jej reputacja, ponieważ podatek dotyczący sprzedanego gruntu został zapłacony w terminie.

Sprawa trafiła do kolejnych sądów

Pod koniec 2024 roku sąd zajmujący się podatkami i wywłaszczeniami oddalił odwołanie rodziny. Trzej emeryci wpłacili kolejny depozyt na koszty postępowania i ponieśli dodatkowe wydatki na prawnika, po czym skierowali sprawę do sądu kantonalnego w Liestalu.

Ten sąd przyznał im rację pod koniec 2025 roku. Uznał, że sprzedaż ziemi i budowa domów były wyraźnie rozdzielone. Rodzina nie miała żadnych powiązań osobistych ani finansowych z firmą odpowiedzialną za późniejszą inwestycję.

Administracja podatkowa złożyła skargę do Sądu Federalnego. Chciała także sprawdzić zmianę wieloletniej praktyki orzeczniczej. Latem 2026 roku Sąd Federalny odrzucił skargę z powodów formalnych, ponieważ sprawa dotyczyła prawa kantonalnego. Wyrok sądu kantonalnego stał się więc prawomocny.

Prawo zastawu zostało wykreślone z księgi wieczystej, lecz rodzina nadal czeka na zwrot kosztów. Władze mają zwrócić 8897 franków za prawnika oraz 3500 franków wpłaconych na koszty sądowe. Dokładną kwotę ma ustalić sąd zajmujący się podatkami i wywłaszczeniami.

Brakuje mi w tym rachunku jasnej granicy między sprzedażą działki a późniejszą budową. Sam fakt, że jedno wydarzenie umożliwiło drugie, wydaje się zbyt słabą podstawą do naliczania podatku od budynków, których sprzedający nigdy nie posiadali.

- Paweł