Puste luksusowe mieszkania w Oerlikon: wysoki czynsz przy niskiej dostępności mieszkań

W Oerlikon, dzielnicy Zurychu, powstał nowy kompleks mieszkaniowy znany jako Living Eleven. Dwa budynki przy Jungstrasse były gotowe do zasiedlenia od listopada 2025 roku. Mimo to, z 61 mieszkań aż 34 pozostawało pustych — to około 56 proc. lokali w całym projekcie. Jest to szczególnie zauważalne w kontekście krajowego rynku mieszkaniowego: według dostępnych danych wskaźnik pustostanów w Szwajcarii spadł do około 1 proc., co wskazuje na ogólnie ciasny rynek najmu.

Ceny najmu w tym kompleksie są wysokie. Przykładowo: mieszkanie 2,5-pokojowe o powierzchni 85,4 m2 kosztuje 5 520 franków miesięcznie. Jedno z droższych mieszkań to 4,5-pokojowy lokal o powierzchni 132 m2 za 6 570 franków, a najtańsze ogłoszone to 1,5-pokojowe mieszkanie 36 m2 za 2 100 franków. Dla porównania, średni netto czynsz za mieszkanie trzypokojowe w Zurychu w okresie marzec 2022–marzec 2024 wyniósł około 1 578 franków miesięcznie, a średnie wynagrodzenie w Zurychu to około 7 500 franków brutto miesięcznie (dane Federal Statistical Office).

Firma zarządzająca inwestycją tłumaczy wysokie stawki kosztami budowy i gruntu, wysokim standardem wykończenia oraz długimi procedurami administracyjnymi, w tym wymaganiami związanymi z ochroną zabytków i innymi regulacjami. Takie czynniki podnoszą koszty inwestycji i wpływają na poziom oczekiwanych przychodów, co przekłada się na wysokość czynszów wymaganych przez dewelopera lub zarządcę.

Trwający jednocześnie deficyt mieszkań dostępnych cenowo w Zurychu oznacza, że problem nie leży wyłącznie w liczbie mieszkań, lecz w ich strukturze cenowej. Ekspert rynku nieruchomości wskazuje, że jeżeli mieszkanie stoi puste, to albo jego standard nie odpowiada popytowi, albo jest po prostu za drogie. W praktyce oznacza to rozwarstwienie rynku: w segmencie luksusowym mogą pojawić się pustostany, podczas gdy w segmencie mieszkań przystępnych cenowo ich brakuje.

Możliwe scenariusze rozwoju sytuacji są zróżnicowane. Pierwszy to obniżenie oczekiwanego czynszu przez właściciela, co zmniejszy przychody z inwestycji, ale zwiększy szansę na wynajem lokali. Drugi scenariusz to utrzymywanie wysokich stawek i długotrwałe pustostany, co oznacza niższą stopę zwrotu i możliwość presji finansowej na inwestora. Trzeci wariant to współpraca z władzami miasta lub organizacjami społecznymi w celu przekształcenia części mieszkań na lokale objęte programami wsparcia lub subsydiowane przez samorząd — jednak to wymaga czasu, negocjacji i często zmian umów najmu lub finansowania.

Ze strony publicznej miasta Zurych ogłoszono plany zwiększenia podaży mieszkań przystępnych cenowo. Takie działania zwykle obejmują wsparcie finansowe, tworzenie mieszkań komunalnych, partnerstwa z mieszkaniowymi spółdzielniami oraz zmiany w planowaniu przestrzennym, które przyspieszają powstawanie dostępnych mieszkaniowo zasobów. Jednak w większości przypadków efekty takich programów są długoterminowe i nie przyniosą natychmiastowej ulgi dla osób poszukujących mieszkania teraz.

Z prawnego punktu widzenia rynek najmu w Szwajcarii podlega zestawowi przepisów regulujących stosunki najemca-wynajmujący, zasad ustalania i podnoszenia czynszu oraz ochrony lokatorów przed arbitralnymi podwyżkami. Jednocześnie polityka mieszkaniowa leży w gestii władz kantonalnych i miejskich, które mogą wprowadzać instrumenty wsparcia i regulacje planistyczne. To oznacza, że zmiany na poziomie lokalnym, takie jak subsydia czy zwiększenie zasobów socjalnych, są możliwe, ale wymagają decyzji administracyjnych i budżetowych.

Skutki dla mieszkańców i rynku mogą być następujące: krótkoterminowo osoby o średnich i niskich dochodach nadal będą miały problem ze znalezieniem przystępnych mieszkań; właściciele luksusowych lokali mogą być zmuszeni do korekt cen lub modelu najmu (np. krótkoterminowy najem lub wynajem częściowy); inwestorzy będą analizować ryzyko inwestycyjne w segmencie wysokich standardów. W dłuższej perspektywie możliwe są zmiany w strukturze podaży mieszkaniowej, jeśli władze zdecydują się na mocniejsze działania prospołeczne lub jeśli deweloperzy dostosują ofertę do realnego popytu.

— Paweł

Źródło: iamexpat.ch